得克薩斯州奧斯汀——在 20 世紀上半葉，南國會大道是奧斯汀的主要通道，將市中心的德克薩斯州國會大廈與科羅拉多河對岸的城市南側連接起來。
但在 1960 年代初期，35 號州際公路的開通改變了交通方向並削弱了商業活動，南國會成為居民和遊客的禁區。 犯罪、賣淫和毒品氾濫。 蒂姆·奧弗頓幫 (Tim Overton Gang) 是一群冷酷無情的銀行劫匪、保險箱竊賊和皮條客，他們經常從地帶的一端遊蕩到另一端。
二十年後，有進取心的店主利用租金下降的機會開設了新一波的餐廳、色彩繽紛的商店、酒吧和音樂場所，這個時代迎來了一種不拘一格的氛圍，反映了這座城市“讓奧斯汀保持古怪”的口號。
在那些早期的化身中，很少有人能預料到曾經的紅燈區南國會大道會成為該國最時尚的零售街道之一。
South Congress 經常被比作 Abbot Kinney Boulevard，一條位於加利福尼亞州威尼斯的一英里長的大道，GQ 雜誌曾將其描述為“美國最酷的街區” 房地產專家表示，大道對於尋求聲望的零售和連鎖酒店至關重要。 根據房地產服務公司仲量聯行 12 月的一份報告，吸引全國零售商的其他主要城市走廊包括紐約的肉類加工區、邁阿密海灘的林肯路、芝加哥的黃金海岸和舊金山的碼頭。
商業房地產服務公司 CBRE 的副總裁約翰·赫芬頓 (John Heffington) 說：“對於他們的品牌和品牌表達來說，在這些主要的城市零售街道之一上非常重要，其中 South Congress 是一個非常重要的街道。”
South Congress 的故事象徵著中產階級化已經穩步超越了全國城市中其他快速發展的部分，飆升的租金和房價將最先在未經測試的社區冒險的企業主和居民趕走.
奧斯汀的南國會大道，在當地簡稱為 SoCo，已成為全美最受品牌歡迎的地點之一。 街道上的零售租金很容易達到每平方英尺 200 美元，比四五年前高出大約 40% 到 50% 並躋身全美前 10 費率之列根據幾位房地產專家的說法。
最新的開發項目之一是 Music Lane，它是商店、辦公室和公寓的混合體，於 2020 年大流行開始時開業。 它以愛馬仕 (Hermès)、露露檸檬 (Lululemon) 和 Soho House 等品牌為特色，而耐克 (Nike) 和沃比帕克 (Warby Parker) 等其他民族品牌則分佈在更南邊的街區。
利茲·蘭伯特 (Liz Lambert) 從律師轉型為酒店經營者，她幫助開創了這條街的轉型之路，將聖何塞酒店 (Hotel San José) 轉變為國際知名的精品店。 但她說，她從未預料到席捲南方國會的中產階級化的速度和程度。
“事情發生得太快了，”蘭伯特女士說，她是 MML Hospitality 的三位合夥人之一，該公司開發和管理酒店和餐廳。
其他開發人員也取得了同樣的快速成功。 當巴特·納格斯 (Bart Knaggs) 在北奧斯汀長大時，南國會是一個讓人避而遠之的地方。 他現在是一家酒店開發和設計公司 New Waterloo 的首席執行官兼合夥人，負責監督 South Congress Hotel 的開發，這是一家豪華度假村，佔據了一塊以前是空地的街區。
“這是一個真正高性能的財產，”Knaggs 先生說。
國會大道從圓頂州議會大廈的南部台階開始，穿過奧斯汀市中心，穿過科羅拉多河上的一個蓄水水庫伯德夫人湖。 橫跨水道的橋樑庇護著世界上最大的城市蝙蝠棲息地，是一個主要的旅遊景點。
在市議會於 12 月投票決定重新開發那裡 19 英畝的土地後，伯德夫人湖南岸的濱水區即將進行改造。 該開發項目名為 305 South Congress 項目，將佔據日報《奧斯汀美國政治家》的舊址，包括帶有公寓、辦公空間和 6.5 英畝公園的高層建築。 據開發商 Endeavour Real Estate Group 稱，第一階段預計將在七年內完成。
房地產專家表示，South Congress 已躋身城市零售區的上層行列，這些零售區在全國被公認為一流的購物目的地。 在這些地點確保空間對零售商來說至關重要。 “這幾乎是他們的廣告牌，”JLL 執行副總裁 Jon Switzer 說。
但一些長期支持 SoCo 的人表示，高租金和不斷上漲的房產價值正在給當地商人帶來壓力，他們的收入幾乎無法支付賬單。 Steve Wiman 是一位古董商，他於 1991 年在南方國會開設了 Uncommon Objects，但在將近 30 年後，當他被告知“我們的租金將上漲 10 倍”時，他被迫搬到三英里外。
南方國會商人協會主席布蘭登·霍奇 (Brandon Hodge) 說，店主通常很難在大公司湧入的浪潮中維持生計。
“故事總是一樣的，”Hodge 先生說，他擁有 Big Top Candy Shop 和 Monkey See Monkey Do 新奇商店。 “好鬥的當地人進入一個破敗的地區，他們接管了它，並將其重建成一個有吸引力的目的地區域。”
但大街上古怪的氛圍並沒有持續多久，他補充說：“它成為了有錢的開發商的目標。”
Standard International 執行董事長 Amar Lalvani 在一封電子郵件中表示，South Congress 已成為該國首屈一指的零售街道之一。 Standard 的姊妹公司 Bunkhouse Group 在走廊經營著四家精品酒店。
“這是品牌開設商店的地方，因為奧斯汀擁有聲望，尤其是南方國會本身，”他補充道。
Lambert 女士在開設聖何塞酒店後於 2006 年創立了 Bunkhouse。 2015 年，Standard 收購了多數股權，Lambert 女士離開，後來成為 MML 的合夥人。 如今，MML 和 Bunkhouse 團隊都在積極參與奧斯汀的酒店業，在南國會的一棟辦公樓中分開工作一層。
開發商反駁了有關他們正在改變 SoCo 性質的批評。
蘭伯特女士說：“我從來沒有打算讓南方國會中產階級化，我當然也沒有打算讓它成為今天的樣子，”她提到了她對缺席房東、“天價租金”和全國鏈條。 另一方面，她補充說，沒有人希望回到過去的南方國會，當時生意停滯不前，人們“晚上不敢下樓”。
隨著零售商在 SoCo 開門營業，那些經濟不景氣的日子早已被遺忘，這在很大程度上是因為奧斯汀蓬勃發展的經濟。
在達拉斯長大的 Paul Hedrick 於 2015 年在網上創立了他的 Tecovas 靴子品牌，然後於 2018 年在南國會開設了他的第一家商店。“我們無法真正滿足那裡的需求，”他說，所以他把旗艦店搬到了10 月將商店搬到更大的 SoCo 地點。
巴黎奢侈品牌愛馬仕 (Hermès) 的價格高達數千美元，該公司在一份新聞稿中表示，它之所以選擇奧斯汀作為選址，至少部分原因在於奧斯汀作為“美國發展最快的城市之一”的地位，以及“全年吸引國際觀眾”的現場音樂和科技節。
最近一天，奧斯汀通訊顧問伯根·凱西 (Bergan Casey) 在結束愛馬仕 (Hermès) 的購物後正前往她的車。 “我看到了南方國會的演變，”她說。 “它曾經是奧斯汀破舊的。 現在它非常都市化。”
