商業 通過增加公寓,購物中心試圖讓購物離家更近

通過增加公寓,購物中心試圖讓購物離家更近

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西湖購物中心於 1950 年代在加利福尼亞州戴利城開業,是美國最早的現代購物中心之一。 在過去的七年裡,它在在線零售商的崛起、主力店的關閉和與大流行相關的運營限制中倖存下來。 現在是它的最新測試:增加近 400 套公寓。

該戰略正受到零售專家的密切關注,預計將增加客流量,並從更傾向於在自己社區購物的新居民那裡獲得更多收入。

“他們能夠相互促進,”擁有該購物中心的房地產投資信託基金 Kimco Realty 的首席執行官康納爾·C·弗林 (Conor C. Flynn) 說。 “這幾乎就像一個生態系統,客戶在您的零售店購物,零售商將支持公寓並推動公寓溢價。”

商場和公寓的結合併不是一個新概念,但全國越來越多的業主正在重新思考他們對空間的使用方式。 該戰略建立在生活-工作-娛樂社區的基礎上,這些社區旨在滿足其居民的需求,並在過去十年中受到年輕人的歡迎,這些社區尋求步行距離內的便利設施。

商業地產服務公司 Cushman 的執行董事總經理 Rich Latella 說:“購物中心通常位置優越,因為它們建在兩條主要州際公路或高速公路的交匯處,而且它們擁有大片土地。” &韋克菲爾德。

在大流行期間,購物中心發現自己突然不得不填補 JC Penney 和 Gap 等苦苦掙扎的零售商留下的數千平方英尺空置空間。 其他人意識到他們的停車場分配了太多空間。 12 月,位於芝加哥郊區伊利諾伊州斯科基的購物中心 Westfield Old Orchard 的所有者宣布,到 2026 年,它將拆除一家空置的 Bloomingdale’s 商店,為數百套公寓騰出空間。同月,一個真正的弗吉尼亞州費爾法克斯縣的房地產投資信託獲准在其斯普林菲爾德市中心建造一棟公寓樓。

在羅德島,購房者抓住了入住 Arcade Providence 的機會,該購物中心建於 1828 年,通常被稱為美國最古老的封閉式購物中心。 十年前,它的主人將頂層兩層改造成微型閣樓,其中大部分於 2021 年上市。

55 歲的克里斯汀·奧格雷迪 (Kristen O’Grady) 在那裡買了一套 360 平方英尺的公寓,她主要將其用作辦公室,從事平面設計工作。 她每個月有幾次睡在閣樓裡,那裡配備了廚房、床、淋浴、衣櫃和書桌區。 她和女兒魯比睡在那裡的第一個晚上,一切都很安靜——直到凌晨 2 點左右,附近的酒吧關門了,他們的顧客離開了。

“我喜歡說這是成人宿舍,”她說。

但商場業主面臨挑戰,包括不斷變化的消費者口味、分區變化和當地阻力。

由於互聯網擾亂了消費者的購物習慣,購物中心一直在努力為它們的存在找理由。 隨著老牌主力店的規模縮小、關閉或申請破產,購物中心為連鎖雜貨店、攀岩館、Covid-19 疫苗接種點和透析中心騰出空間,以增加客流量並讓購物者有理由停留更長時間。

商場業主知道他們坐擁寶貴的財產。 儘管 20 世紀中後期在美國各地興建購物中心時對購物中心成功至關重要的百貨商店業務緩慢消亡,但這些購物中心仍有一些優勢。

A Line 的創始人 Gabriella Santaniello 說:“Covid 對零售業帶來的一件好事是人們渴望在一起、一種社區意識和更多的社交活動——其中一項社交活動就是去購物中心。” Partners,一家零售諮詢公司。 “這對一般人流量來說非常好。 但你必須與時俱進。”

在西湖購物中心,Kimco 計劃將曾經是伯靈頓製衣廠的空間變成一個擁有 214 間公寓的綜合體。 Kimco 已經獲得戴利市的批准,可以建造其第一套公寓,該信託與伯靈頓合作,將這家低價零售商搬遷到購物中心的前面,為其提供建造更多公寓的空間,並且仍有近弗林先生說,11,000 平方英尺的零售和餐廳空間。 Westlake 總共將擁有約 400 套公寓。

Kimco 於 2002 年以 8000 萬美元的價格買下了該購物中心,此後它一直在席捲實體零售業的風暴中渡過難關。 收購四年後,家得寶在前 JC Penney 的舊址上建成。 為了給購物中心營造一種城市廣場的氛圍,Kimco 修建了一條穿過商場中心的主要街道,並增加了更多的餐飲選擇。

二十年後,Home Depot 仍然存在,還有 Safeway、Target、Ross 和許多小企業。 該物業還靠近灣區公共交通系統 BART 的一個站點。

擁有 Paw Patch Pastries 的 Carla Ocfemia 在考慮將她的狗友好型麵包店從舊金山搬到西湖時注意到了這些細節,這已經存在了 13 年。 在簽租約之前,她整天坐在購物中心裡觀察人們。 居住的感覺——甚至在公寓建成之前——對她來說是一個賣點。

“這對人們來說方便多了,”Ocfemia 女士說。 “如果他們能走到那裡,那就簡單了。”

對於想要增加住宅的開發商來說,贏得零售商的支持仍然是當務之急。

“花了這麼長時間才走到這一步的一個原因是百貨公司與商場所有者簽訂了長期協議,”高緯環球的拉泰拉先生說。 這些被稱為互惠地役權協議的交易允許百貨公司對商場的化妝有發言權。

“通常情況下,很難讓百貨公司同意在該網站上進行非傳統零售用途,”他補充道。

商場業主還必須減輕零售商對施工期間和施工後停車問題和交通擁堵的擔憂。 但開發商表示,隨著越來越多的此類項目進入市場,他們開始為自己打造一個案例。

Flynn 先生已將尋找在其 550 處房產中增加住宅的方法作為 Kimco 的首要任務。 現在,購物中心所有者每年建造約 1,000 套公寓,並採取地面租賃方式,這意味著它與第三方開發商合作建造公寓。 它的目標是到 2025 年批准或建造 15,000 套公寓。

Kimco 的重建戰略正在收穫收益:該公司表示,去年,其投資組合的客流量僅比前一年增長了 0.6%,但在具有混合用途元素的物業中增長了 5.3%。

“我認為,最大的挑戰是時間,”弗林先生說。 “你必須有一個時間範圍,有時這些項目需要 5 到 10 年的時間才能獲得授權或將鏟子放在地上。”

苦苦掙扎的購物中心並不總是有這樣的時間表。 在某些情況下,需求下降的商場會被拆除。 紐約的懷特普萊恩斯購物中心就是這種情況,該購物中心建於 1972 年,去年在失去零售商和消費者的相關性後被夷為平地。 12 月,多戶住宅建築群 Hamilton Green 在購物中心曾經的位置破土動工。

Hamilton Green 的所有者 RXR 首席執行官斯科特·雷克勒 (Scott Rechler) 表示:“這個購物中心從推動經濟活動和活力的社區資產變成了空置社區的責任。”

增加住宅並不是商場業主正在考慮的唯一解決方案。 在新澤西州的 Moorestown 購物中心,當地的一家醫療中心 Cooper University Health Care 將接管曾經被 Sears 佔用的空間,並建立門診服務診所。

Cushman 的 Latella 先生說,在購物中心內增加醫療服務也是一種流行趨勢。 零售業的房地產高管對它越來越感興趣,現在他在會議上的演講中用一張幻燈片介紹了這個概念,上面寫著:“未來的購物中心:晚餐、電影和結腸鏡檢查——不一定按這個順序。”

但是,要將購物中心變成不僅僅是購買鞋子、化妝品和舞會禮服的場所,還需要董事會以外的投入。 需要社區的支持和市政府的批准。

對於在西湖建造公寓的計劃,Kimco 必須獲得戴利市議會的批准,並獲得了兩次批准。 在整個加利福尼亞州,市政當局已被要求更新其開發計劃以解決住房短缺問題,那裡的開發商已獲准在其購物中心建造住宅區。

PREIT 是一家擁有 18 個購物中心的房地產投資信託基金,它組建了一個團隊,其中包括一名規劃師和交通工程師,以幫助其完成審批流程。 在穆爾斯敦,它推進了這一進程,因為它看到了“相當進步的政治環境”,該信託的首席執行官約瑟夫·F·科拉迪諾 (Joseph F. Coradino) 說。 2021 年 8 月,鎮議會一致投票通過重建計劃。

商業房地產數據公司 CoStar 的多戶分析國家主管傑伊·利比克 (Jay Lybik) 表示:“住房短缺加上這些地點的填充潛力是它們絕對有意義的原因。” “與其他多戶住宅開發項目相比,由於監管或公民的反對,這些開發項目確實存在問題,我並沒有聽到很多關於這些開發項目的反對意見。”

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