曼哈頓下城的水街有一座老化的辦公樓，在那裡建造公寓是非常有意義的。 這座 31 層的建築曾經是 AIG 的總部，四周都有窗戶，其形狀適合額外的角落單元。 在一個住房太少的城市，它可以容納800到900套公寓。 就在街對面，一間與這間沒什麼不同的辦公室已經變成了住宅， 另一個正在路上。
但水街 175 號有一個問題：金融區的寫字樓只要建於 1977 年之前，就可以免受一些使轉換變得困難的分區規則的影響。而這棟寫字樓晚了六年，即 1983 年建成。
範巴頓集團 (Vanbarton Group) 的執行合夥人理查德·科爾斯 (Richard Coles) 表示：“這座建築——它的構造、機械設備、結構工程——沒有任何東西可以阻止它被改造。”該集團開發了街對面的兩座改造項目。 Vanbarton 也擁有 175 Water，並認真考慮過對其進行改造。 有一段時間，紐約似乎可能會改變 1977 年的截止標準，這是一項簡單的無成本改革，旨在刺激更多的轉換 得到了市長埃里克·亞當斯的支持 和 州長凱西·霍赫爾。 科爾斯先生說，只需用筆一揮就可以了。
但這個想法與州長住房議程的其餘部分一起在今年春天在州立法機構中消失了。 當範巴頓斷定不會發生任何變化時，它賣掉了這處房產。
如今，這個街區所面臨的問題遠比搖搖欲墜的辦公樓更大。 在那裡，儘管周圍發生了很多變化——居民的需求、經濟的性質、住房危機和氣候變化等新威脅的出現，但這座城市卻未能發展。
健康城市必須建設新事物、修復舊事物。 但他們也會執行常規的變形技巧，將現有的構建塊變成新的東西。 工廠 成為閣樓公寓。 工業濱水區 成為公園。 倉庫變成 初創辦公室和餐廳場景。
這場大流行迫使美國城市暫時做出這樣的轉變。 他們轉身 人行道進入餐館、公園到醫院、 街道變成開放空間。 現在，在持久和更大規模的範圍內，他們需要將辦公室改造成公寓，將酒店改造成經濟適用房，將路邊停車場改造成自行車道，將道路改造成交通路線，將辦公園區改造成真正的社區。
紐約大學城市政策與規劃教授英格麗德·古爾德·艾倫 (Ingrid Gould Ellen) 表示：“如果說過去幾年教會了我們什麼的話，那就是我們需要靈活性，需要對我們使用的方式持開放態度。空間。”
但幾十年來，這種靈活性已經被削弱。
美國城市已經出現了轉換問題。
規則叢生
更準確地說，這個問題是一系列相互關聯的問題。
分區法規變得越來越龐大並且更加規範。 我們故意為開發添加了減速帶， 比如環境評論 和 公開會議，並且它們經常被用來保護相對於社會利益的狹隘利益。
與幾十年前相比，我們今天對建築的要求要高得多，包括無障礙、可持續、抗颶風和地震， 它們阻止飛翔的鳥類 和 提供公共空間。 每一個新目標雖然有價值，但都擴大了幾十年前建造的建築與當今監管要求之間的脫節。
隨著時間的推移，我們對建築環境形成了更加嚴格的想法：住房應該無限期地增值，政治家應該確保這一點，業主有權否決周圍的改變。
如果您想將辦公室變成公寓，甚至將後門廊變成封閉的家庭辦公室，那麼今天的累積效應會怎樣？ 建築規範說不。 或者分區也可以。 或者鄰居也這麼做。 或者幾十年前的州法律中的一句話也可以。 或者政客們要求將這句話改為“拒絕”。
“我們給自己造成了多大的混亂，”芝加哥大學城市規劃學教授艾米麗·塔倫（Emily Talen）說，她研究了分區，或者 “城市規則的母脈。”
許多城市的這些規定準確地規定了每百平方英尺的當舖需要多少個停車位（與每百平方英尺的家具店所需的停車位不同）。 它們詳細說明了建築商必須採用的建築風格、房屋可以佔用的最小面積或公寓樓中各個單元的大小。
如今，許多任務已經脫離了最初的意圖。 （讓屠宰場遠離實際的房屋？確保沒有人住在可能著火的燃燒木材的店面上方？）
塔倫教授說：“你完全忘記了你想要通過所有這些規則建立什麼樣的城市。”
這些規則尤其會阻礙轉換。 在紐約，酒店需要一個 20 英尺的後院。 但住宅樓需要 30 英尺高。 這是否意味著開發商應該 砍掉酒店的後部來建造住房？ 為什麼我們要在人們短期睡眠的建築物和人們長期睡眠的建築物之間劃出如此細小的界限？ 大多數美國城市一個世紀前 沒有看到如此明顯的區別。
為什麼我們要把一棟辦公樓改造成住房，而街對面的另一棟卻不能？
曼哈頓下城 1977 年的門檻（以及該市其他地區的 1961 年）非常重要，因為該地區的分區規則規定，辦公樓的體積可以大於住宅樓。 因此，AIG 大樓中只有大約一半可以合法成為住房。
如果這聽起來很愚蠢，那麼老建築 可以忽略這條規則; 他們可以完全改建為住房，並滿足一些寬鬆的光線、空氣和庭院要求。對他們來說，城市提供了更多的靈活性。
但這種情況很少發生。
幫助重寫康涅狄格州哈特福德市分區的建築師兼法律學者薩拉·布羅寧 (Sara Bronin) 表示：“當你查看分區法規時，你會發現很明顯，分區法規在上個世紀就已存在，而且變得越來越長、越來越複雜。” . 紐約 1916 年的原始代碼大約有 14 頁。 如今，該書已接近 3,500 頁。
城市積累了更多的禁令、更多的處方、更多的附錄表。 更多麻煩。
紐約開發商菲爾·沃頓 (Phil Wharton) 表示：“我為這些東西的構建起了一個名字。” “我稱之為拼湊。”
沒有是常態
這個故事的另一部分與法律和正式規則無關，而是與隨之而來的政治和文化有關。
例如，法律通常並不要求城市交通官員為每條自行車道舉行公開會議，或者遵守每條公交路線附近業主的意見。 城市廣泛擁有為公共利益改變公共街道和空間的權力。 但 無論如何，類似的事情經常發生 ——鄰居們仍然拒絕， 或者當地政客這樣做，或者有人威脅要提起訴訟。 城市承認（或 浪費了數年時間試圖不去）。
這些非正式力量通常與法律法規一樣強大，但它們可能更難以改變，說 諾亞·卡齊斯，密歇根大學法學教授。 立法者可以重寫一項限制住宅建築密度的法律，但根除附近房主擁有否決密度的想法是一項更大的任務。
這種對變革的文化反對（以及對鄰居的尊重）部分源於這個時代 市區重建。 這也源於美國人越來越依賴住房作為積累財富的工具。 越多的人指望房產升值， 他們越有可能阻止他們擔心可能會損害變革的變革。
卡齊斯教授表示，隨著社會變得更加富裕，美國人對變革也變得更加保守。
“如果你回到 70 年前、100 年前、150 年前，人們普遍認為住房存量或社區設計還不夠好。 人們沒有管道，”他說。 “因此，如何解決這個問題可能是有待商榷的，但是否要解決這個問題則不然。 但現在情況已經不再是這樣了。”
我們都同意必要的變革範圍已經縮小。
事實證明，對於個人和整個城市來說，不靈活性是有利可圖的，或者至少在經濟上是可行的。 稀缺的住房提高了財產價值和稅收。
紐約城市規劃部前長期官員、曼哈頓研究所高級研究員埃里克·科伯表示，在舊金山和紐約等城市，人們意識到他們不需要新的增長和發展來實現繁榮。 他說，這種財政現實助長了說不的政治。
“這是我們自己陷入的困境，”他說。 “在真正糟糕的事情發生之前，我們可能找不到出路。”
他說，迄今為止，紐約還沒有出現大流行、無家可歸危機和高級職位空缺的問題。
舉個例子：疫情似乎為非營利開發商提供了一個難得的機會，可以將關閉的酒店改造成經濟適用房。 破土動工一家非營利支持性住房開發商認為它已經找到了完美的房產：曼哈頓中城空蕩蕩的派拉蒙酒店，靠近 Breaking Ground 的無家可歸客戶，而且位於一個多年來一直買不起房地產的社區。
由於當地酒店工會的反對，該交易最終破裂。 現在，已經找不到便宜的空酒店了。 曼哈頓沒有一個被改造成經濟適用房。
“那裡有一個機會——一個有時間限制的機會——不幸的是我們和其他人可能錯過了，”Breaking Ground 總裁布倫達·羅森 (Brenda Rosen) 說。
今年早些時候，市政府在派拉蒙影城開設了另一種臨時住房： 移民緊急避難所。
“我們正處於不同的時刻”
曼哈頓下城辦公室改造的規定可以追溯到一個時代，與今天的情況相呼應。 20世紀90年代中期，金融區遭受房地產衰退的打擊。 華爾街正在因為其他地方的合併和更現代化的辦事處而失去銀行。 人們 擔心過時的空置建築過多 曾經是美國最有價值的房地產。
這座城市在那一刻的反應為金融區的長期轉型奠定了基礎。 超過80,000人居住。
建築歷史學家兼摩天大樓博物館館長卡羅爾·威利斯 (Carol Willis) 表示：“政府內部有一種感覺，認為可以調整經濟發展機制和社會政策，為公眾創造更好的環境。” 她說，人們可以相信政府會做到這一點，但現在似乎已經失去了一種更廣泛的信念。
今天，她說，“我們正處於一個不同的時刻。”
然而，隨著建築環境變得越來越不靈活，我們的生活方式也發生了完全相反的情況。 現在，許多人希望他們的家成為辦公室，讓辦公室感覺像家和空閑房間一樣。 功能類似於酒店。 如今，附近的商店對許多人來說是一種便利，而不是一種麻煩。
Dialog 公司的城市設計師阿米特·普萊斯·帕特爾 (Amit Price Patel) 長期致力於改建項目，他說：“我們的生活方式並不是將這些東西分開，而是更加一體化。” “困難在於我們的活動比我們居住的物理基礎設施更加靈活。”
解決這個問題首先需要我們都同意一個更靈活的城市將是一個更好的城市。
