抵押貸款費用通常會讓人打哈欠和呆滯的眼睛。 但是，當上個月開始流傳更新定價將使一些購房者付出更多代價的消息時，這導致了 TikTok 視頻的病毒式傳播，其中有數千條憤怒的評論誤解了新規定。
許多評論家提出了類似的問題：為什麼一些信用評分和首付較低的借款人在抵押貸款利率上獲得了更高的定價，而其他信用評分高且首付較多的借款人卻被收取了更多費用？ 負責任的借款人是否補貼風險較高的貸款？
這些變化在有線電視上廣為流傳，甚至在塔克·卡爾森 (Tucker Carlson) 在福克斯新聞 (Fox News) 的最後一期節目中佔有一席之地 他聲稱 他們將為不良行為提供激勵。 但大部分爭議都集中在定價更新的贏家和輸家身上——而不是事實，即支付大筆首付的最有信譽的借款人仍會支付更少的錢。 為了消除任何混淆，新定價背後的聯邦監管機構不得不發表聲明：閃閃發光的信用仍然值得。
“如果你支付更高的首付並擁有更好的信用，你仍然可以獲得更好的利率和貸款定價，”行業貿易組織抵押貸款銀行家協會的總裁兼首席執行官鮑勃布魯克斯密特說。
事實上，抵押貸款定價更新——適用於由房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 擔保或購買全國大部分抵押貸款的兩個準政府實體支持的貸款——已經是老新聞了。 它已經被納入借款人幾個月來支付的費用中。
費用在 一月， 當監管房利美和房地美的監管機構——聯邦住房金融局，即 FHFA——推出新的 價錢 圖表 列出瞭如何將費用應用於不同的借款人和貸款類型。 但這種變化現在可能已經重新浮出水面，因為更新後的費用對 5 月 1 日交付給房利美和房地美的貸款生效。考慮到關閉新貸款和購房所需的時間，新的費用菜單已經被納入抵押貸款一段時間了.
借款人幾乎無法控製過去一年推高抵押貸款利率的市場力量。 他們站在 6.4% 截至週五，幾乎是去年初水平的兩倍。 但是你的財務狀況——你的信用評分、你的首付金額——也會影響你為貸款支付的金額。 這就是這些費用發揮作用的地方。
這些費用自 2008 年以來一直存在。
根據借款人的累積情況，他們將為房利美和房地美支持的抵押貸款支付單獨的費用。
這些費用佔貸款金額的一定百分比，通常疊加在藉款人的基本抵押貸款利率之上； 你的信用評分越高，你通常支付的費用就越少。 換句話說，貸款被認為風險越大，費用就越高。
這些成本並不新鮮。 它們可以追溯到 2008 年的金融危機，當時房價暴跌，抵押貸款違約率飆升，房利美和房地美遭受重創。 這些費用幫助支撐了公司的財務狀況，現在用於支付這些公司提供的擔保。
在新的定價結構下，信用評分較高且首付比例在 15% 至略低於 20% 之間的抵押貸款借款人的費用漲幅最大，而信用評分較低且首付比例較低的抵押貸款借款人的費用下降幅度最大。 批評者抓住了這一切表面上的不公平，包括一張關注價格多少的圖表 改變 – 但不是實際的最終成本。
從廣義上講，平均 300,000 美元貸款的借款人成本預計將上升 0.04 個百分點，即每月 10 美元。
但具體情況會根據您的情況而有所不同。 考慮一個信用評分為 740 且首付為 20% 的借款人。 對於 300,000 美元的抵押貸款，她的預付費用將從 1,500 美元或 0.5% 增加到 2,625 美元，或貸款的 0.875%。 如果借款人在交易結束時不支付費用，這筆費用可能會計入她的利率中——根據高年級學生 Mark Maimon 的計算，更高的費用將使整體利率增加大約 0.125 個百分點，即每月 25 美元NJ Lenders 副總裁。
對於得分為 630 且首付不到 5% 的借款人來說，這一變化更為顯著——預付費用從貸款金額的 3.5% 降至 1.75%。 一筆 300,000 美元的貸款相當於 5,250 美元，低於 10,500 美元。
如果他們選擇將這筆費用納入他們的抵押貸款利率，那麼第二個借款人現在可以少支付大約一個百分點，從他們的每月付款中節省大約 193 美元。
底線：財務狀況較好的借款人支付的費用仍然要少得多，或者是分數和首付較低的個人所支付金額的一半。
定價還反映了一些可能不明顯的因素：首付低於 20% 的人需要購買私人抵押貸款保險（根據 房地美, 每借 100,000 美元，每月可以增加 30 到 70 美元）。 這意味著他們支付的總金額高於首付比例為 20% 或更多的人。
保險保護的是貸款人，而不是藉款人——這反過來又降低了借款人違約給房利美或房地美的部分風險，並將其轉移給私人保險公司。 “因此，那些投入少於 20% 的人風險較小，”根據 Jim Parrott 最近發表的一篇論文， 城市研究所，“並且應該少付一些費用。”
錯誤信息集中在信譽上。
社交媒體上的短片不容易解釋這些細微差別。 相反，許多批評家認為，信譽較差的借款人以犧牲信用較高的借款人為代價獲得了喘息機會。
“你有沒有想過一百萬年後，如果你買房或為房子再融資，擁有良好的信用實際上會懲罰你？” 一個憤怒的 TikTok 用戶問.
一位評論者補充說：“我猜我會在購買第一套房子之前將我的信用評分降低 100 多分。”
這些情緒——或者它們的某些版本——在有線電視、社交媒體和其他地方獲得了關注。 “我們正在傷害好人，”卡爾森先生在他的片段中說。
FHFA 主任桑德拉·湯普森 (Sandra Thompson) 在一份 陳述 意在“澄清事實”，說明該機構為何做出這些改變，這始於 審查 房利美和房地美 2021 年的定價和計劃（最後更新於 2015年). 該機構重申，它已重新調整其最傳統抵押貸款的費用，以更好地反映貸款風險並加強其財務狀況。
“不會向得分較高的借款人收取更多費用，以便得分較低的借款人可以支付更少的費用，”湯普森女士在聲明中說。
使命是讓擁有房屋變得更容易。
為低收入和中等收入人群提供可持續的購房途徑是房利美和房地美長期以來的一部分 使命。 FHFA 表示它進行了其他更改以幫助支持這些目標。
去年年初，該機構表示將提高並非該任務核心的貸款費用：它提高了度假屋貸款的定價， 更大 抵押貸款（在一些高成本地區，這些貸款超過 100 萬美元），以及為貸款再融資的借款人和 提取現金 從他們的房屋淨值。 FHFA 官員表示：“正是通過這些增長，我們才能夠免除某些收入較低或中等收入的購房者的費用。”
全國西班牙裔房地產專業人士協會的聯合創始人兼首席執行官加里阿科斯塔表示，他認為處於邊緣的借款人支付的費用過多，這與他們給房利美和房地美的抵押貸款組合增加的風險有關。 但他認為價格變化的意義不足以產生重大影響。
“目前尚不清楚這些價格調整是否會導致更多藉款人能夠擁有房屋，”阿科斯塔先生說。 這些借款人可能仍然更有可能找到 更好的定價 他說，通過聯邦住房管理局，這是一個政府機構，主要為首次購房者提供抵押貸款保險，通常首付很少，分數低於房利美或房地美所允許的水平。
FHFA 前任主任兼自由意志主義智囊團 Cato Institute 的高級顧問馬克卡拉布里亞 (Mark Calabria) 也預計，價格變化對更廣泛的住房和抵押貸款市場的影響微乎其微。
但也有一些實用的要點。 例如，生活在成本較高地區的人們需要更大額的抵押貸款來為他們的房屋融資，他們通過將貸款放在自己的投資組合中而不是將貸款出售給 Fannie 或 Freddie 的供應商獲得抵押貸款可能會更好。
“建立信用和貨比三家仍然值得，”卡拉布里亞先生說，“現在更是如此。”
