贛江兩岸一排排高樓林立，證明了房地產繁榮將中國東部的南昌從一個堅韌不拔的製造業中心轉變為現代化的城市中心。
現在，這些摩天大樓證明了一些截然不同的事情：中國的房地產市場陷入危機，在多年的過度建設之後步履蹣跚。
隨著過去二十年中國經濟的繁榮，江西省省會南昌興建了寬敞的公寓大樓和閃閃發光的辦公大樓，以滿足對住宅和工作場所日益增長的需求。 它追求城市擴張的座右銘強調了其不惜一切代價實現增長的方法：“東進、南拓、西拓、北融、中興”。
但中國房地產市場的長期低迷已經暴露出像南昌這樣的城市的裂縫，這些城市多年的不間斷建設造成了過多的供應。 從一個方面來看， 近 20% 的家庭 南昌的空置率是中國 28 個大中城市中最高的。
南昌說明了政策制定者在試圖重振中國經濟時面臨的巨大挑戰。 在過去的經濟低迷時期，北京轉向房地產和基礎設施支出來啟動經濟。 但這一次，它不會是一個簡單的解決方案。 開發商背負著債務，城市裡到處都是空置的住宅，地方政府的財政因多年來支付 Covid 測試費用而耗盡。
南昌的許多最新公寓仍然空置，因為開發商沒錢了，也沒有完成已售出的公寓。 一些房主拒絕在他們的公寓完工之前支付抵押貸款，這種全國性的異議行為令中國共產黨感到不安。
去年，北京和地方政府出台了激勵措施來吸引購房者回來，敦促銀行放寬貸款並取消疫情前為冷卻過熱的房地產市場而實施的限制措施。
今年前四個月，中國 70 個大城市的新房價格均出現上漲，扭轉了新冠限制措施最嚴重期間長達一年的下滑趨勢。 但剛剛開始的反彈正在失去動力。 4 月份房價漲幅放緩。
而且複蘇並未均勻分散。 北京和上海等大城市的房價已經回升。 在南昌等二線城市，反彈更為溫和，在較小的城市甚至不存在。
據稱，中國的住房問題在大城市以外更為明顯，因為過度建設在小城市更為普遍 一篇論文 來自哈佛大學經濟學教授肯尼思·羅格夫和國際貨幣基金組織經濟學家楊元辰。
羅格夫博士說，中國的房地產繁榮是建立在“永遠快速增長”的基礎上的，但在許多小城市，經濟並沒有跟上住房建設的步伐。
“幾十年來，中國一直在以極快的速度建設房地產和配套基礎設施，”他說。 “最終你會遇到收益遞減的情況。”
中國的房地產繁榮始於 1990 年代後期的大城市，然後在 2000 年代蔓延到南昌等較小的城市地區。 2000年，中國建造了大約200萬套公寓。 到 2010 年代中期，它每年建造超過 700 萬套公寓。 房地產迅速成為中國經濟的支柱，約佔所有活動的四分之一。
該行業創造了就業機會，支持地方政府為新建築租賃土地權的財政，並為希望積累財富的普通中國人提供了為數不多的可靠投資選擇之一。 隨著經濟越來越依賴房地產，中國最高領導人習近平嚴厲打擊負債累累的開發商，並宣稱“房子是用來住的，不是用來炒的”。
在像南昌這樣的地方，單靠人口增長無法支撐的建築業就更多了。 在2021年之前的十年裡，城市每年的住房建設量大約翻了一番，而人口增長了25%。
南昌現房房地產經紀人匡偉表示，他工作的城市偏遠地區的房價穩步下降，自 2019 年以來下降了 25%。
他預計價格會進一步下跌，因為有這麼多人試圖出售。 一些人希望升級到較新的公寓，而另一些人則希望在預期的財產稅頒布之前卸載投資物業。 匡先生表示，他的客戶中仍有約80%的人拒絕降價，希望市場能夠反彈。
“現在的市場不像很多年前那樣，”他說。
根據中國北科研究院 8 月份的一份報告，南昌 20% 的住宅空置率高於全國樣本中 12% 的平均水平。 飆升的空置率引起了廣泛關注，因為它們證實了中國的房地產危機比北京方面所表現的更為普遍。
發布後，北科刪除了該報告，稱其收集的信息“不正確”，數據“未反映實際情況”。
傳統上，南昌的經濟依賴於製造業和建築業。 它試圖引入薪水更高的數字經濟和技術行業工作，但收效甚微。
南昌被稱為近一個世紀前中國共產黨叛亂分子首次擊敗國民黨的城市，南昌周圍環繞著其他更適合辦公的城市。
28歲的方灰姑娘在南昌出生長大。 在她成長的過程中，大多數公寓都位於低矮的無電梯建築中，而且沒有規劃中的社區。 她說，她兒時住所附近的地區已經變成了 30 層高的公寓大樓。
在北京上完大學後，方女士於 2019 年回到南昌，希望能找到一份工作，並可能買一套負擔得起的房子。 但一個月後她搬到了上海，因為她在南昌唯一能找到的工作是市場營銷職位，薪水只有她在北京的三分之一。
“南昌的就業市場一直不太好，”方女士說。
其他移居南昌的人被價格合理的公寓和強大的公立學校的前景所吸引——結果卻遇到開發商無法交付他們承諾的房屋。
2019年女兒出生後不久，在上海生活和工作的曹安蝶在南昌買了一套未完工的公寓。 這裡離她在中國農村的老家更近，她計劃在開發商定於 2021 年底完工後搬家。
但開發商遇到財務問題，於 2021 年 7 月停工。在繼續支付一年的抵押貸款後，曹女士和其他房主於去年 7 月發起了抵制抵押貸款活動。
曹女士說，銷售人員還告訴她，這套公寓位於南昌市較成熟的地區之一，學校也很好，但實際上它被劃為鄰近的城郊欠發達地區。
“每個人都被騙了，”她說。 “不然怎麼會有那麼多人在郊區買房？”
她說她將繼續抵制，因為房屋仍未完工。 她說，警察已經拜訪了她的父母，讓曹女士不要再說話了。 銀行現在正在起訴一些抵制她的鄰居。
“就像雞蛋撞石頭一樣，”曹女士說。 “沒想到這種事情會發生在我們這些普通人身上。”
南昌房地產經紀人鄒勝吉表示，樓花的負面宣傳讓許多潛在購房者“害怕和擔心”。
他說，五月初的勞動節假期通常是房屋銷售的繁忙時間，鄒先生的團隊賣出了不到 20 套公寓。 它在兩年前的同一時期賣出了三倍的數量。
他說，潛在客戶說他們會來看公寓，但不會現身。 客戶不願購買，因為目前感覺房地產風險太大。
“現在很多人都在觀望，”鄒先生說。 “未來房子可能真的很難賣了。”
